3 פרמטרים שקובעים את גובה המשכנתא
הבנק לא נותן משכנתא לפי "רצון לב". יש 3 פרמטרים מרכזיים שקובעים את הסכום המקסימלי:
- אחוז המימון - כמה אחוזים משווי הנכס הבנק יממן
- יכולת החזר - יחס החזר חודשי להכנסה הפנויה
- גיל הלווה - תקופת ההלוואה מוגבלת בגיל
1. אחוז המימון - לפי הוראות בנק ישראל
בנק ישראל קובע תקרות לפי סוג הרוכש:
- דירה ראשונה (משפר דיור) - עד 75% משווי הנכס
- דירה יחידה (חליפית) - עד 70%
- דירה להשקעה - עד 50%
דוגמה: דירה ראשונה במחיר 2,000,000 ש"ח - אפשר לקבל משכנתא של עד 1,500,000 ש"ח (75%). הון עצמי נדרש: 500,000 ש"ח לפחות.
2. יכולת החזר - הכלל של 40%
בנק ישראל קובע שההחזר החודשי הכולל (כל ההלוואות וההתחייבויות) לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה.
נוסחה לחישוב:
הכנסה פנויה חודשית × 40% = החזר חודשי מקסימלי
דוגמאות:
| הכנסה משק בית | החזר מקסימלי | משכנתא משוערת* |
|---|---|---|
| 15,000 ש"ח | 6,000 ש"ח | ~1,000,000 ש"ח |
| 25,000 ש"ח | 10,000 ש"ח | ~1,700,000 ש"ח |
| 40,000 ש"ח | 16,000 ש"ח | ~2,750,000 ש"ח |
*בהתבסס על ריבית 5.5% לתקופה של 25 שנה
3. גיל הלווה
הבנק שואף שהמשכנתא תיפרע עד גיל 75 בדרך כלל. לכן:
- גיל 30 → אפשרות ל-45 שנות משכנתא (אבל מקסימום 30)
- גיל 50 → עד 25 שנים
- גיל 60 → עד 15 שנים
איך להגדיל את הסכום שתקבלו
- הקטנת התחייבויות קיימות - סלקו הלוואות לפני הגעה לבנק
- הוספת ערב - הורה או בן זוג מוסיפים להכנסה
- הגדלת ההון העצמי - 25% במקום 20% פותח דלת
- הצגת הכנסות נוספות - שכר דירה, מענקים, השקעות
- שיפור דירוג האשראי - תשלומים בזמן
טעויות בחישוב
- שכחת עלויות נלוות - מס רכישה, עו"ד, שמאי, תיווך = 5-10% מהדירה
- החזר בגבול העליון - 40% הוא תקרה, לא יעד
- שכחת ביטוח חיים ומבנה - חובה במשכנתא
סיכום
חישוב יכולת המשכנתא הוא מורכב יותר מכפי שנראה. ההמלצה: השתמשו במחשבון משכנתא של בנק ישראל לחישוב ראשוני, אך לפני קבלת החלטה - דברו עם יועץ משכנתא מוסמך שיבחן את כל הפרמטרים האישיים שלכם.
